Faydalı Bilgiler
TAHLİYE TAAHHÜDÜ
TBK m.352/1’e göre, “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları:
1- Tahliye taahhüdü yazılı şekilde yapılmalıdır.
TBK m.352/1, tahliye taahhüdünün geçerliliği için yazılı olmasını şart koşmuştur. Ancak resmi şekil şartı öngörülmemiş, ispat kolaylığı açısından adi yazılı şekilde yapılması yeterli görülmüştür. Dolayısıyla noter huzurunda yapılması zorunlu değildir.
2- Tahliye taahhüdü, kiracı veya yasal temsilcisi tarafından verilmelidir.
Birden fazla kiracı varsa tüm kiracıların tahliye taahhüdünde bulunması gerekmektedir. Kiracıların tümü tek bir taahhüde imza atabileceği gibi ayrı ayrı da taahhüt imzalayabilmektedir.
Kiralananın aile konutu olarak kullanılması halinde ise eşin tahliye taahhüdüne açıkça rıza vermesi gerekmektedir. Zira TBK m. 349/1 gereği “Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.”
3- Tahliye tarihi kesin ve belirlenebilir şekilde yazılmalıdır.
Tahliye taahhüdüne, kiralananın tahliye edileceği tarih kesin ve belirlenebilir şekilde yazılmalıdır.
4- Tahliye taahhüdü, kiralanın kiracıya tesliminden sonra verilmelidir.
TBK m.352/1 tahliye taahhüdünün, kiralananın kiracıya teslim edilmesinden sonra verilmesi gerektiğini açıkça belirtmiştir. Her ne kadar kanun, tahliye taahhüdünün geçerliliği için kiracıya teslim şartı öngörmüşse de uygulamada çoğunlukla, kiralayan tarafından kira sözleşmesi ile birlikte tahliye taahhüdü verilmesi talep edilmektedir.
Tahliye Taahhüdünün Geçersizliği İddiasının İspatı
Taahhüdün kiralananın tesliminden önce verildiği veya taahhütnamede yazılı tarihin sonradan kiraya veren tarafından doldurulduğu iddiasını ispat yükü kiracıdadır.
Doktrindeki ağırlıklı görüş, tahliye taahhüdünün geçersizliğinin her türlü delille ispat olunabileceği yönünde iken Yargıtay uygulamasına göre bu iddia ancak senetle ispat edilebilmektedir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 28.09.2021 tarihli ve 2017/975 E. 2021/1108 K. Numaralı ilamı;
Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Bu şekilde yani düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerekmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 08.03.2010 tarihli ve 2009/12238 E. 2010/2452 K. Numaralı ilamı:
davalı taahhüt altındaki imzayı kabul etmiştir. Bu durumda davalının tahliye taahhüdünü boş olarak verdiği ve üzerinin sonradan doldurulduğu iddiası dinlenemez. Zira, belgeyi imza etmekle boş olan kısmın ne şekilde doldurulacağını peşinen kabul etmiş sayılır. Bu nedenle, dava süresinde açıldığına göre davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36.Hukuk Dairesi 2017/2785 E., 2019/803 K. Sayılı ve 11.04.2019 T.ilamı;
Davalı vekili her ne kadar; takibe konu tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte, boş olarak müvekkiline imzalattırıldığını ve müvekkilinin taahhütnameyi imzalarken baskı altında olduğunu ileri sürmüş ise de, bu iddialarını yazılı tahliye taahhüdünü ile aynı kuvvete sahip delillerle ispat edememiştir. Bu itibarla davalının istinaf sebeplerinin yerinde olmadığı kabul edilmiştir.
İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 6.Hukuk Dairesi 2018/684 E., 2019/677 K. sayılı ve 08.04.2019 T.ilamı;
Davalı kiracı itirazında taahhütnamedeki imzasını inkar etmemiş, kira ilişkisine karşı çıkmamıştır.HMK190/1 maddesi uyarınca ispat yükü kanunda kanunda özel düzenleme bulunmadıkça iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine sonuç çıkaran tarafa aittir. Davalı, taahhüdün kira sözleşmesi ile beraber tarihi boş olarak imzalandığı savunmasını HMK201.maddesi uyarınca aynı kuvvette yazılı belge ile ispat edememiştir. Mahkemece verilen karar doğrudur.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 08.06.2010 tarihli ve 2010/2871 E. 2010/6900 K. Numaralı ilamı;
Kiracı tahliye taahhütnamesindeki düzenleme tarihinin sonradan doldurulduğunu, gerçekte kira sözleşmesi ile birlikte verildiğini savunmuş ise de buna itibar edilemez. Boş kağıda imza atan kimsenin bunun sonucuna katlanması gerekir. Dairemizin kararlılık kazanmış uygulaması bu yönde olduğu gibi Yargıtay Hukuk Genel Kurulu12.12.1990 gün ve 1990/6 Esas 1990/628 Karar sayılı kararı ile 1.7.1992 gün ve 357 Esas 422 Karar sayılı kararı ve 17.1.1999 gün ve 1999/6-28/10 sayılı kararları da bu doğrultudadır.
Yeni Malikin Tahliye Taahhüdüne Dayanarak Kiracının Tahliyesini Talep Etme Hakkı
Kira ilişkisi devam ederken malik değişirse; kira sözleşmesinin tarafı haline gelen yeni malik, eski malik döneminde verilen tahliye taahhüdüne dayanarak tahliye talebinde bulunabilmektedir. Kiracının kira sözleşmesini devretmesi halinde de önceki kiracının verdiği taahhütnameye dayanarak, kira sözleşmesinin tarafı olan yeni kiracının tahliyesi talep edilebilmektedir.
Kiracının Tahliyesini Talep Etme Süresi
Kiracı taahhüt ettiği tarihte kiralanan yeri boşaltmazsa, kiraya veren taahhüt tarihinden itibaren bir ay içerisinde icra takibi veya dava yoluyla kiracının tahliyesini talep edebilmektedir. Kiraya veren, bir aylık süre içerisinde icra takibi başlatmaz veya dava açmazsa, bu tahliye taahhüdüne dayanarak tahliye hakkını kaybeder.
Ancak TBK m.353’e göre kiraya veren, kiracının tahliyesini talep etmesi için belirlenen bir aylık süre içerisinde kiracıya, tahliye davası açacağını yazılı olarak bildirir ve yine aynı bir ay içerisinde bu bildirim kiracıya ulaşırsa, kiraya verenin dava açma süresi bir kira yılı uzamaktadır.
Yargıtay’ın güncel görüşüne göre, kiraya verenin bildirim yapması için taahhüt tarihinin beklenmesine gerek bulunmamakta, taahhüt tarihinden önce kiracıya yapılan ve ulaşan bildirim dahi dava açma süresinin uzaması için yeterli görülmektedir.
Yargıtay’ın bu konudaki güncel kararı “Davalı kiracı; 16.05.2014 tanzim tarihli taahhütname ile taşınmazı 01.04.2015 tarihinde tahliye edeceğini taahhüt etmiştir. Türk Borçlar Kanunu'nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren 01.04.2014-01.04.2015 dönemi sona ermeden 13.02.2015 tebliğ tarihli ihtarname ile dava açacağını davalıya bildirdiğine göre, bildirimi takip eden uzayan kira yılı sonu olan 01.04.2016 tarihine kadar dava açılabilir.” şeklindedir.
Sonuç olarak;
Kiracının tahliye taahhüdüne dayalı olarak tahliye edilmesi hususu dava ya da icra yolu ile olabileceğinden usul yönünden herhangi bir hak kaybı yaşanmaması, taahhüdün geçerlilik şartlarının incelenmesi açısından avukat yardımı alınması önem arz etmektedir.
Ayrancı & Emin
Facebook'ta paylaş